作者：子非鱼

​01 | 郑州，C位之王

从3月份率先发布系统性托底楼市的方案，再到6月份的楼市风波旋涡，以及赋黄码等事件，郑州贯穿了2022年的城市话题C位。

(资料图片)

各种大消息，让本就难受的中原第一城郑州的楼市，更加艰难。

虽然和南京的十多次救市数量相比，郑州明显不足，但今年郑州出招托底的次数也可以位居全国前列，而且每次出招，都是大招：

率先系统性救市，率先开启全面货币棚改，率先建立地方性房地产纾困基金。

今年2月末，郑州市的领导公开喊话，郑州楼市遭遇了一些小困难。同时，郑州市房管局直接披露了郑州楼市当时所遭遇的困难程度：

2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套（间），较去年同期下降了33.55%；商品房累计销售面积1804.41万平方米，较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套（间），较去年同期下降了29.27%；商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。

无论是新建商品房或是新建商品住宅，销售套数都创下了近几年来的最低值。同时，克而瑞披露，郑州在今年年初的商品房库存面积接近1500万平方米，消化周期高达30.1个月。

在这种背景下，当时的会议上郑州市明确透露即将出台大招的信号。几天后的3月1日，郑州正式发布了系统性托底楼市文件，放松限购，取消“认房又认贷”。

3月8日重启棚改货币化安置、6月出台拆迁房票安置政策、9月实行“1+8郑州都市圈”公积金互认业务，以及房贷利率降至近年最低、取消二手房交易20%差额税、设立百亿元地产纾困基金等。

02 | 郑州楼市，救了个寂寞

然而，几轮措施下来，郑州楼市依旧我行我素，从目前的数据来看，无论是住宅销量，还是房价，还是土地，基本都救了个寂寞。

住宅销量方面：

3月份率先发布系统性托底楼市方案之后，效果只维持了半个月。

3月1日发布政策后的一周，成交量有所回升，但后来的后来，成交量再度回到了政策发布之前，甚至比之前还要冷。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，4月，郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下跌11.25%，5月，郑州新建商品住宅成交4884套，环比上月继续下跌29.14%，同比下跌73.54%。

郑州360房产网数据显示，今年1至11月份，郑州全市商品房销售84066套，较去年同期下降44%，创近年新低；二手房共成交54196套，较去年同期下降10%。

房价方面：

持续阴跌五年之久的郑州，今年跌势依旧。

根据河南当地媒体大河财立方披露：

郑州多个区域都存在降价抛售行为。如郑州滨河新区，之前整体片区价格在16000元~20000元/平方米，记者调查时降到14000元~16000元/平方米。还有前几年很火的郑州白沙片区、绿博片区等近郊和远郊区域，因远离主城，周边配套不成熟，价格下降得也十分厉害。

此外，根据国家统计局披露的数据显示，11月份，郑州新房环比下跌0.4%，同比下跌3.6%，较2020年下跌1.6%；二手房环比下跌0.8%，同比下跌5.5%，较2020年下跌5.6%。

二手房价格较2020年跌幅，位居70个大中城市跌幅榜第19位。

制图：城市财经；数据：国家统计局

卖地方面：

郑州2022年前三轮集中土拍共成交49宗地，成交总金额约324亿元。而去年郑州的卖地收入是857亿元，同比下跌了62%。

对于郑州这样一个极度依赖卖地收入的城市来说，这可不是一般的难受。

我们都知道，对于地方政府来说，主要有两个钱袋子，一个是一般预算内收入（主要是税收），另一个则是政府性经济收入（主要是卖地），卖地收入与一般预算内收入之比，被视作土地财政依赖度。

2021年郑州的一般预算内财政收入是1223.6亿元，卖地收入857亿元，土地财政依赖度70%。

03 | 后市预判

郑州楼市救了个寂寞，其他城市又何尝不是如此，这是整体宏观大环境决定的。

当然，除了大环境外，郑州还有问题楼盘这个最大的难题。

对于郑州楼市后市走向，本号的观点是：

回暖仍比较艰难，房价仍有可能继续阴跌。

尽管防疫放开了，但疫情的高峰期正在到来，当下大多数人都在参与与病毒的对抗，根本没心思谈房。

而且内部的疫情和外部世界的秩序撕裂，欧美经济衰退之下的外需减弱，都是我们经济与收入复苏路上的阻力。

更为关键的是，郑州楼市最大的问题还没有彻底解决，此外郑州的库存量依旧非常庞大，去化周期依旧非常长。

克而瑞披露的数据显示，11月份郑州的商品房消化周期长达57.1个月，也即即便不再增加库存，也需要卖近5年才能卖完。

郑州楼市的未来，保交付和降价去库存，才是重任。

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