撰文：东哥探盘 美编：若菡校对：紫藤

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来了老弟，买房吧！

(资料图)

12月11日，郑州多部门联合在海马公园售楼部开启了郑州市商品房团购会。

期间，公布了12项利好买房人的好政策，其中最引人关注的是：

一是住房限购政策适时调整。

二是支持企事业单位团购商品房，并且在首付比例、契税等方面补贴。

三是落实税收优惠。改善置换的符合条件可以退个税。

四是优化金融服务，提到降低首付比例和差别化信贷政策。

五是认贷不认房，放宽贷款限制。

可以说，这些政策很有针对性，其中关于市场最关心的首付政策，这次商品房团购会中也给出了具体的指导意见，可以根据情况合理确定首付比例。

也就是说，20%首付的政策很有可能普及执行。同时经过笔者核实，多个项目的置业顾问称：如果确定要买房，可以一人一议具体问题具体分析，向银行申请。

买房人多数对此20%首付嗤之以鼻，确实当下郑州楼市中1万定房、5万定房的楼盘一抓一大把，这又是一个“水”政策，没用没用。

而地产圈内人激动不是啥20%首付政策，而是背后反射出的政府救市决心再次升级：

逻辑1：虽然郑州楼市中因为销售压力问题，早都开始低首付政策，什么1万、3万、5万定房早已经稀松平常。

但这依然拿不上台面，因为正常的首付政策依然是30%起步。

因此，很多之前有低首付政策的楼盘大多以民营房企和其他远郊楼盘为主，国企、央企背景的正规大楼盘是不敢做的，因为他们怕违规风险，只能端着。

可是，因为近些年频繁的暴雷事件，市场销售的主流早已是无风险的国央企楼盘。

20%首付政策无疑是他们最期盼的，如果顺利出台，他们可以名正言顺、光明正大的搞促销了。

同时，对于民营房企来说，20%首付政策出台后，更灵活、更低、更具备吸引力的营销活动都在酝酿，这对房地产买卖双方来说，都是好事。

逻辑2：政策面来说，20%首付基本上是楼市调控政策的F4，没有凑齐这个政策，总是不能召唤神龙，唱流星花园也总是少点味道。

因此，笔者判断20%首付政策一定会执行，原因是现在的房地产依然是10万亿体量的巨无霸。

你用手指扒拉扒拉，中国国内有几个行业能像房地产一样，拉动数百个上下游产业链的？

确实，房地产高周转企业让人不待见。但现在经过整顿，市场越来越规范，房企也优胜劣汰，越发精简。

更重要的是，2023年要搞活经济，离不开房地产，这次郑州商品房团购会正是稳楼市大局的好举措！

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历史最低房贷利率

说实话，本来想着今年关乎于千家万户的房贷利率也就这样了。

因为4.1%首套的优惠政策，确实已经足够低且在历史上也属于最低水平，但让人意外的是，12月5日，中国人民银行在官网又发布了继续降准的消息。

决定降低金融机构存款准备金率0.25个百分点

这意味着12月20日LPR利率调整的空间也被打开了，4.1%的超低利率还有继续下降的空间。

结合之前央行给出的各个城市可以根据实际情况自主调整利率下限。

其中，有多个城市首套房贷利率破4%：

比如，大连首套房贷利率降至3.95%，石家庄首套降至3.8%，广东清远等地最低触及3.7%。

跟他们相比，郑州的步子略显保守。可是如果央行在12月份继续调整五年期LPR利率，那么郑州房贷破4进3基本上可以板上钉钉。

为什么笔者判断12月份不会有大的货币政策和利率政策调整了。

其实，当时的考虑是为了明年预留出更多的利好和政策空间。

虽然说疫情的阴云逐步散去，但如同久病之人恢复到正常水平依然需要时间一样，房地产从卡脖子到喘匀气也不是一蹴而就。

明年市场还是需要利好的不断提振，如果今年把牌都打完，明年怎么办？

但目前的情形是刻不容缓，国家GDP指标、经济发展亟待提振，等不到明年。

这是好事，同时也是坏事。

坏事是说房地产的情况可能比我们预想的更差，恢复的时间更久。

好事是市场越差，越会有一些之前想都不敢想的好政策出台。

提一句题外话：这也是笔者一直笃定“转按揭”不是没可能的原因。

同时，中央经济工作会议中提出“大力”提振信心，那么未来作为市场购买力的C端房奴肯定也是需要提振的范围，会有什么政策出台，让子弹飞一会。

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房子，骨折价

大家知道，我们除了写稿，很多的时间都花在探盘和了解市场上。

对于房价，我们有自己的评估体系，大抵是估算下土地成本、建安成本、营销成本和产品稀缺性、品牌价值等等因素，结合周边的房价给出一个大致判断。

但实话实说，最近这两年郑州楼市降价的架势，让大多数房价预测体系都失灵了。

比如，笔者和同事们去杨金探盘的某个项目，一线品牌、紧邻东三环、毗邻贾鲁河，户型等也是改善产品中的佼佼者。当时均价在2万+左右，个别特例户型1.8万+，对比对面的某品牌交房一塌糊涂而言，这个价格是比较有竞争力的。

可是，最近这个楼盘也大力促销，特价房1.7万+起步。有可能他是清盘、有可能是工抵房，但最有可能的是面对市场压力的妥协。

也就是说，以前开发商卖房子是有节奏的以盈利为目的，现在绝大多数郑州开发商卖房子是以活下去为目的。

只要有现钱，只要有客户，价格可以谈一切都可以商量。

很多利好房地产和房企的政策需要时间、需要走流程、需要市场慢慢消化，但黎明前最黑暗的时刻怎么度过是个大问题。

众所周知，郑州房地产市场10月、11月两个月基本处于停滞状态，很多楼盘都是0销售。

根据克尔瑞数据，11月份新房成交量环比下跌近七成，1-11月份top20房企销售金额上榜门槛同比下降42%，多数房企销售目标完成率仅三成左右。

此诚危急存亡之冬也！

所以，决战12月份是每个房企面临的必然选择，客户不买怎么办？

1万定房、价格战能上的手段都会用上，一场血腥搏杀就在眼前。

大出血的是开发商，大赚的是有眼光的买房人。

机会不是没有，就看魄力和实力了！

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买房的好时机！

黎明前最黑暗，但也是距离光明最近的时刻。

1、今年对楼市的利好接踵而至，这些政策慢慢会形成合力，最终让房地产平稳发展。

2、郑州有效供应的楼盘并不多，供求关系的变化也许就在未来几个月出现。

3、长期困扰房地产行业的融资问题解决了，口罩阴云消散，全力恢复经济活力是明年的趋势。

4、过去两年，居民储蓄节节攀升，实际大家为了未来的风险都在做准备，当经济恢复活力，这些钱必然有一部分流入楼市！

总之，郑州楼市面临最后一跌，2023年一片光明！

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关键词： 房贷利率