三部门推动落实首套房贷款认房不认贷，引发业内热议。认房不认贷，在今天来的可能有些晚了。认房不认贷，在房价上行周期的时候是个“重磅政策”，房价上涨的预期消失之后，效果可能非常有限了，尤其是对二三线而言。

事实上，郑州很早就打响第一枪，效果并不佳。综合来看，这背后到底是什么原因？

(资料图片仅供参考)

郑州早就打响第一枪，但效果不佳

所谓认房不认贷，即家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

早在8月3日晚，郑州市8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，被业内人士称为“郑州楼市新政15条”。

其中备受关注的是，作为常住人口超千万的省会城市，郑州率先“官宣”打响了 “认房不认贷”第一枪。

但目前来看，效果不佳。郑州本来有14.2万套的二手房房源，公布消息的第二天就有2100余套新上房源，24小时内降价出售的有680套，涨价出售的则只有59套。

诸葛找房显示，8月18日是郑州市当周单日涨价房源数量最高的一日，涨价房源数量151套，但同日，降价房源数量却高达3068套。

降价房源远大于涨价房源，意味着房子的销售情况并不乐观。

从目前来看，郑州的二手房源增多了，挂牌价更低了，整个市场提振效果不佳。房子还是卖不动。

郑州打响认房不认贷第一枪，效果有限，背后原因几何？

首先是政策改变不了供需关系。

当前国内房地产的形势已经发生了根本的变化，官方的统计是户均1.1套。是供过于求的买方市场。议价权在买方手里。

从供需关系上，郑州库存什么情况？

2022年的时候，郑州的待售二手房才只有6.7万套多套，现在郑州待售二手房，已经达到了14万套。

本就如此大的库存量，现在各种政策刺激下，二手房挂牌数量激增，接盘的人却越来越少。在这种情况下，新建商品房还在不断增长。

根据数据，2022年12月，郑州新建商品住宅库存量1392万平方米，库存量同比增长17%，消化周期长达55.8个月。

无论二手房和新房，目前都是严重供过于求，供需关系很难靠文件解决。

此外，郑州的出租房源，也是供大于求。

据第一财经报道，郑州从2015年开始，进行大规模城中村改造，先后对全市600多个城中村启动拆迁。

这种大拆迁，导致郑州的出租房源，供大于求的情况非常普遍。贝壳研究院发布的《2023郑州住房租赁市场洞察》显示，过去十年，郑州住房来源中，租赁占比扩大了0.1个百分点。

而出租房源供大于求又一次挤压了房价与房产销售。因为郑州的租房成本真的不算高。一套小户型公寓，精装修，家具齐全，月租金一般在1000-1500元之间，这导致在郑州，很多人选择租房，租房性价比高，降低了购房需求。

此外，在供大于求的情况下，郑州的房价与当地居民的收入并不匹配，郑州房价的平均数是1.3万元/平方米，但其人均可支配收入是4.1万元。一年可支配收入仅仅能购买3平米多一点的房子。郑州的房价并不合理。

此外，房子如果本地人消化不了，就要依赖外地流入人口来消化，北上广深一线城市的高房价背后，本质是源于产业布局、薪资情况能吸引更多外地人流入。但郑州的产业布局结构却很难。

郑州作为中部二线城市，虽然也是经济相对发达的制造业重镇，但整体的产业布局、就业发展以及吸引外来人口与资本等方面，都不算强势。

郑州的知名企业除了宇通、河南建业、三全食品、思念食品，能够吸引外来人口流入的大企业（国有企业除外）非常少，中小企业居多。而三全、思念还都是劳动密集型企业，主要的用工需求是一线操作工。

当然，郑州也是制造业重镇，尤其是富士康在郑州有最大的代工厂。想当年富士康2010年空降郑州的时候，富士康以1200元的底薪，月实际2500-3000元的收入，已经超越郑州很多制造业企业了。但是富士康20万的用工量，对于每年有超过2300万富余农村劳动力的河南省来说，显然是远远不够的。

在目前，郑州富士康能吸引的务工人员也大多是本地人。在郑州，超过80%的富士康打工人都是河南省内的。

在“小润出豫”的大环境下，郑州本地的收入天花板瓶颈很明显，缺乏产业的驱动来支撑市民的高收入水平，限制了买房需求，也导致人口外流，从趋势来看，郑州房价可能还是会走下行曲线。

郑州还面临的一个问题是保交楼的风险，这是预售制带来的风险。根据早前华夏时报报道，郑州市在售楼盘408个，有销售人士对记者表示，其中20多个值得购买，不少楼盘涉及保交楼压力和较大降价风险。

当下处于恒大、碧桂园、远洋集团等头部房企爆雷的时间节点，目前存在负债风险的房企明显不止恒大、融创以及碧桂园等企业，很多人担心买到烂尾楼。

408个楼盘只有20多个值得购买，郑州的情况也反应了百姓的一些担忧。

总的来说，而刚需不振的情况下，认房不认贷一方面是针对已有房的居民改善型需求来的，但改善型需求要先卖掉旧的。旧房子谁来接手，这是个避不开的问题。

尤其是郑州面临供需严重失衡、房子严重过剩、出租房源也是供大于求，同时，市民收入与当地房价不匹配以及产业对于吸引外来人口流入以及资本流入缺乏吸引力。同时，众多房企当前面临的较大负债也让保交楼存在问题，这让不少消费者买房存在种种顾虑。

房企频频爆雷，要打破购房恐慌，取消预售制或刻不容缓

郑州的情况其实反应了很多二三线城市的情况，核心是供过于求，但保交楼风险大，人们存在恐慌心理，不敢出手。

据报道，郑州市实施新政以后，当地销售人士透露有的项目送花园、送地下室、送车位；有的项目首付1万元，但依然拉不动。一大关键原因在于，保交楼的问题。当地有资深销售认为，目前郑州市要先把保交楼的问题解决了，只有这样，购房者才会逐步恢复信心。

其次是，无论是流入人口、产业布局以及薪资水平，都跑输一线。在二三线，高房价面前，如果没有应有的产业布局与薪酬水平，高房价就成了无本之木。

而从大环境上来看，而房地产市场也是要靠结婚率来推动的，如今全国各省市的结婚率都已经下降到一个历史低点，根据顶端新闻报道，郑州市全市办理结婚登记55117对，这仅是十年前的一半。

事实上，炒房你得有对手盘才行，现在的情况是居民的存款和需求根本托不起整个二手房市场，这意味着有一部分二手房，是注定卖不出去的。

郑州的情况可能反应了国内二三线楼市的艰难情况，当地一些炒房客开始意识到市场的不稳定，开始降价抛售手中的房产，二手房挂牌量激增，这导致房地产市场的供应量大幅增加，而需求量却没有相应增长，市场陷入了困境。

总的来说，要改变现状，发展经济是第一要务，有钱买房才有结婚率，才能带动房地产真正热起来进入正向循环。其次，取消预售制，现房销售已经刻不容缓，在当房地产频频爆雷，人心惶惶的当下，人们都担心买到烂尾楼。现房销售既能打破企业高负债高杠杆的原有模式，走稳健发展之路，也更符合当下消费者的需求。

总的来说，认房不认贷是一剂药方，但郑州的情况反应了药效有限。从长远来看，发展经济、提升结婚率是一个长期的过程，但当下能解决的问题是预售制，在如今房地产爆雷风险越来越大的情况下，预售制让购房者的情绪受到严重干扰，不少人产生恐惧心理。

如果这个时候出手买房还买到烂尾楼，对整个市场会产生巨大的负面效应，因此，在当前特殊情况下，在部分城市率先试点取消预售制，打破消费者恐惧，可能已经刻不容缓。

作者：王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载

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