撰文：乔治 美编：若菡校对：紫藤

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(资料图片)

没有实调，就没有发言权

坐在办公室都是问题，出去调研全是办法，只有亲自去跑了、去看了、去分析了、去研究了，才能最大限度的去接近真相。

很多人对于白沙组团不认可，天天只会对着电脑屏幕敲键盘，然后用远郊、鸟不拉屎等等靠臆想去评价一个地方。

二环内生活的人，不知道三环早已熙熙攘攘；三环内生活的人，不知道四环如今日新月异。

而四环外的白沙组团，经过短短几年发展，如今早已换了人间。

近日，笔者驱车前往白沙组团最成熟的片区，也就是老郑信路片区（现改名芦医庙大街）探访，用实地拍摄，还原一个真实的区域现状。

探访片区大致范围是：郑开大道以南、京港澳高速辅道以东、绿博大道以北、杨桥大道以西。

此前，东哥对于这个区域的特点有过系统的描述：

1、距离高铁东广场和龙子湖组团最近。在路上随时能看到东广场组团的住宅楼和高铁西广场的绿地双塔写字楼。

2、这个区域，相对而言发展最成熟。

3、目前区域的社区入住率很高，路上停满了车。

4、这个区域路网在完善中，速度很快，标准很高。

只看文字，相信很多人对于这里都难有直观的感受，但是根据笔者实地探访来看，这个四环外的区域，各种配套已经成熟、区域环境逐渐发生质的改变，房价在郑州整体下行的大环境下依然坚挺。

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区域现状及楼市

很多人提起白沙组团，想到的就是中牟、城乡结合部、区域配套不完善、城市界面一般。

但是，如今的白沙组团老郑信路片区和大家想的真不一样。

沿着金水路一路向东，从繁华的东三环开到芦医庙大街仅需10分钟左右，向南进入芦医庙大街，城市界面豁然开朗：

芦医庙大街道路修建规格很高，路边绿化也已经逐渐完善，和成熟区没有任何区别。

除了路网规格高之外，区域配套早已经成熟，

医疗方面：郑州金庚中医院等早已营业。

在商业方面：有上东里商业，天地人和商业正在施工，郑州商业巨头丹尼斯早已入驻。

在公共设施及休闲娱乐方面：郑信公园、郑信体育公园则是周边居民休闲娱乐的好去处，公园修建的规格很高，绿意盎然。

在教育方面：如今各类中小学已经建成投入使用，且建设规格高，设施齐全，如金光路小学、美秀小学，郑州外国语集团郑开学校等。

看到这里，是不是有很多人不敢相信，这是郑州四环外的城市界面，这是很多人口中鸟不拉屎地方的生活配套！

白沙组团，正在变得越来越好！

除了上面这些之外，区域及周边还汇聚了各种产业资源及各种单位。

如中原保险大厦、地矿大厦、恒通国际广场、河南建设大厦、象湖国际、丹尼斯、河南省豫剧院、河南省社会科学院等。

金融机构在这里分布众多，如中国银行、中国建设银行、中原银行、中国农业银行等都有营业网点。

此外，河南省住房和城乡建设厅也在这里！

而这个区域南侧，就是粤浦科技郑州白沙科创中心，目前一期已经封顶。

粤浦科技占地154亩。规划总建面约20万平米，分为“高层产业地标”、“中型优质科创载体”、“大型优质智造载体”三个地块开发。项目将围绕郑东新区“科技+金融”核心产业体系规划，打造产业创新载体，助力区域发展。

值得一说的是，横穿这个区域的开来路目前已经修到京港澳高速的东边。未来和高铁东广场七里河南路连通，还差几百米，相信建成后，区域交通将更加便捷。

城市界面不断变好，各种配套设施不断完善，产业持续注入，区域里的房价也是非常坚挺。

众所周知，经历了疫情三年，郑州二手房价包括三环内普遍阴跌，但是白沙组团却打出独立行情。

目前老郑信路片区的二手房主要有：亚新紫藤公馆、中建翰林苑、上东城、水木年华、恒通新城、天一建苑、伟业象湖湾、南熙福邸、恒一雅居、雅居乐国际花园、地矿大厦家属院，汉德如意府等。

区域二手房主要可以分为三个阵营。

第一阵营是亚新紫藤公馆，目前贝壳给出的二手房均价为两万四五左右，远远超过区域其他楼盘，而这个价格也秒杀郑州主城区大部分楼盘。

第二阵营的代表楼盘主要为刚改产品，代表楼盘为雅居乐国际花园、中建翰林苑等，目前成交均价一万六七左右。

第三阵营的普遍为刚需盘，品质尚可的目前二手房均价一万二三左右。

总之在这里，无论是纯改善，还是刚改亦或是刚需，都有合适的楼盘选择。

更为关键的是，在郑州行情普遍下跌的情况下，这里的二手房基本没有任何下跌态势，比如雅居乐国际花园、中建翰林苑等，部分优质房源还有上扬趋势，至少是和高峰期基本持平。

房价稳定，核心因素是区域供求关系，白沙房子为什么没有出现涨价，那是因为虽然区域住宅用地供应较少，但是大的产业集群没有形成规模效应，但是随着白沙定位的发生转变，产业集群，尤其是先进制造业集群的注入，未来供求关系会发生质的改变！

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产业入驻后白沙将产生闭环！

早在2022年8月16日，郑州市发布“中原科技城总体城市设计方案”，提出郑州市聚焦省科学院、中原科技城、国家技术转移郑州中心“三合一”融合发展。

正式明确——中原科技城的范围是郑东新区全域260平方公里。

在方案里，中原科技城总体划分为“7+2”功能片区，白沙占据三个重要职能。

原来郑东新区白沙园区的行政身份变更为“郑州郑东新区先进制造业管理委员会”，成为了河南省开发区模式改革的先行者。

很多人，看不起制造业，但是，郑州乃至河南把白沙改变身份，背后在下一个大棋。

在了解这个大棋之前，先看一个图，这个图未必百分百准确，但也不会完全空穴来风：

根据制图作者描述，该数据是各地统计公报，从统计中不难发现，当下我们郑州最缺乏什么？

是第二产业，是制造业！

而在这个关键节点，郑东新区白沙园区的行政身份变更为“郑州郑东新区先进制造业管理委员会”，成为了河南省开发区模式改革的先行者，这背后的用心不言而喻！

一个新的增长极，已经确定！

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结语

1.目前白沙组团，尤其是早期发展的老郑信路片区，其发展速度和城市界面已经超过了很多人的想象，我们思考问题，得出结论，不应该停留在键盘上，而是应该去跑，去实探。

2.郑州房价整体横盘阴跌5年有余，但是纵观白沙组团的房价，相对稳定，部分优质楼盘和房源甚至有上行趋势，这是事实。

3.随着交通的畅达，配套的成熟，未来越来越多省级单位的入驻，白沙组团的人气会越来越高。

4.相对于其他区域，白沙组团的土地发展空间还有很大，且大多规划的非住宅用地，其他的性质的土地，可以顺利承接先进制造业。

白沙北部片区，重点打造科技装置片区。白沙南部片区，重点打造科技转化片区。连霍以北片区，为科技发展片区。布局预留大科学装置及科研平台区等主导功能。

产业的不断入驻，会将整个区域“充实”起来，带来大量居住需求。

郑州城市发展向东一路狂飙，洪水、疫情等只是出现的小插曲，伴随着这些小坎坷逐渐过去，我确定白沙组团将复制老东区的繁华！

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