撰文：乔治 美编：若菡校对：紫藤

城市的快速扩张，让一个个曾经名不见经传区域迅速封神。

当城市的扩张速度逐渐慢下来，曾经那些被炒作封神的区域，开始慢慢跌落神坛。

(资料图片仅供参考)

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曾经郑州主打文旅的圣地

郑州，毫无疑问是近些年中国发展最快的大城市之一。

有数据表明，从2000到2020年，郑州城区面积迅速扩张，目前郑州四环的框架，几乎相当于北京五环的框架。

二十一世纪的第二个十年，是郑州城区拓展的黄金时代。这十年中，每一个郑州人都真切地感受到了郑州外扩的关键线索——四环快速路！

对郑州而言，这是第一条颠覆性的奇迹大道，而这条大道无疑开启了新的城市财富逻辑。

2020年6月28日，郑州四环线及大河路快速化工程高架主线试通车。这意味着郑州城市交通将进入“双环+井字”的快速路网时代。

四环线及大河路快速化工程全长约93.3公里，他的开通，让郑州西北边陲的邙山古荥组团再次进入人们的视野！

提到邙山古荥组团，老郑州人第一感觉就是环境超级好，但也有最大的弊端，就是太偏远！

此前，该区域也根据自身的特性，主打文化旅游等产业，比如我们此前熟知的中原影视城等。

中原影视城位于河南省郑州市荥阳市广武镇樊河村东北角，占地面积13万平方米。

2012年，中原影视城因电视剧《大河儿女》选址拍摄，而由河南电视台投入3000万元兴建而成。2013年2月1日，中原影视城正式对外试营业 。

2014年，《大河儿女》在央视综合频道播出后，中原影视城当年就吸引了20余部影视剧取景拍摄，一度迎来高光时刻。

除了中原影视城之外，这里还有占地2000余亩的国际标准18洞72杆高尔夫球场。

该球场集森林、湖泊和丘壑于一体，设有一条河，8个湖，69个沙坑，1个水中果岭、3个半岛果岭以及星罗棋布的树木和丘陵，环境优美，风景秀丽，险象环生。球道间最大落差近60米，是富人闲暇之余打球的绝佳之地。

除此之外，这里还有江南春温泉度假酒店、西山遗址、郑州邙山生态园，最北端还有楚河汉界古战场风景区、三皇山桃花峪风景区、黄河文化公园等文旅设施。

环境好的地方，文旅必然兴起，文旅兴起的地方，必然会兴起住宅。

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富人的后花园，房价一度“腰斩”

由于红线及生态因素，古荥邙山组团住宅的规划建设，多集中于S314沿线，而最早深耕于此的楼盘，当属神盘思念果岭。

郑州思念果岭山水项目位于郑州西北邙山南麓，北距黄河风景名胜区5公里，南距市区15公里，总规划占地5400亩，是一个包含旅游、度假、商务、运动、休闲于一体的混合型地产项目。

园区内有4条河、9个湖、600亩运动城公园、800余亩水面，截止目前已经有了20年左右的开发历史。

除了思念果岭之外，清华忆江南亦是区域内的老牌劲旅。

清华忆江南是郑州清华园公司践行“中原游闲文化领跑者”的一次成功尝试。

项目位于大河路北四环北侧，东西长约2.5公里，南北宽约1公里，总建筑面积约150万平方米，是集山水大宅、坡地洋房、酒店式公寓、温泉养生、休闲旅游为一体的大型温泉度假社区。

清华忆江南南北落差约19米，项目内活水水域面积约500亩，项目于2007年正式开工建设，2008年3月进入销售阶段。

在2016之前，整个邙山古荥组团的楼市基本就是围绕着思念果岭与清华忆江南展开，不懂这儿的人不会买这里，懂这里的人享受在这里悠然的生活，一切岁月静好，房价也是有条不紊的健康发展。

但是随着2016年郑州楼市大涨，邙山古荥组团也渐渐进入了越来越多人的视野。

先来简单说下当时的背景，首先是郑州主城区房价迎来一波大涨，价格外溢也或多或少的逐渐传导到这里；

其次，众多外来开发商来郑根本拿不到地；

最后，被大涨行情冲昏头脑的各种人可谓是见房就买，再恰逢当时文旅地产火热，于是很多本不属于这里的开发商和购房者一股脑一起冲了进来。

这其中包括融信、碧桂园、秦淮置业、正商等等。

在最高光的18-19年，有些楼盘开盘价格一度冲击14000+。

但是随着潮汐的褪去以及过去三年众所周知的原因，这里的房价如同过山车一样急转直下。

曾经开盘14000+的楼盘，甚至推出了7500+的特价房源，妥妥的腰斩。

从默默无闻，到迎来高光，再到回归平静，邙山古荥组团仅仅用了几年时间。

其实，与其说这是一种偶然，不如说这是一种必然，仅仅是大时代下的一个案例，邙山古荥组团只是全国千千万万个远郊山水盘、远郊文旅项目的一个缩影。

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当下区域楼盘现状

当下，邙山古荥组团再次回到了平静期，而各个楼盘也逐渐回归其原本价值。

目前，邙山古荥组团主要有6个楼盘在售：

1.清华忆江南

清华忆江南在倾力打造名副其实的北国江南小镇、人间世外桃源的同时，更依据近在咫尺的大河路便捷的交通资源，开通577路清华·忆江南专线市政公交行，进一步加快了忆江南畅通全城的步伐，很多居住在这里的人，通勤往返市区除了开车外，有了更多的出行方式。

目前其在售15区，分现房、期房销售。

期房7月份交付，高层有89/11/120/215/280平产品在售，均价8500元/㎡，洋房同价。另有双拼445平别墅产品在售，1200万起。

2.思念果岭山水

区域最早的深耕者，目前在售6期，即将交付，准现房发售。

产品方面，其六期有9栋高层，1栋100平，0.85-0.9万，4栋127平，4栋144平，0.9-0.95万，毛坯，6栋叠墅，170平，底350万/套，顶290万/套，中1.2万/平。

目前思念果岭积极引入学校、商业、休闲娱乐设施等各种配套，6期产品也相对亲民，相信未来购房者会有更好的居住体验。

3.正商河峪洲

正商河峪洲位于江山路与沿黄快速路（S314）交会处西1000米路南，北临黄河，背靠邙山，左靠郑云高速，南依大河路。

随着四环及大河路快速化工程的完成，正商河峪洲将售楼部从炎黄快速路南移，下了四环即可到达，缩短人们的心理距离。

正商河峪洲区域总用地面积近万亩，仅住宅用地就达5800多亩，住宅综合容积率约1.9，最大限高60米，主要产品及配套包括高层、洋房、会所、国际购物中心、风情商业街、幼儿园、小学、中学、高中等。

目前主要在售一期洋房及二期的高层、洋房。

一期高层基本售罄，洋房小面积户型也基本售罄，126平部分。价格方面，洋房一楼1.5W，平层1.1W，顶楼1.2W。

二期，毛坯交付。高层89、98、105、116平。均价8200——9200之间，洋房标准层1万左右。

4.融信江湾城

融信入郑的首个住宅项目。

融信江湾城位于沿黄快速北侧，天伦大道以东。整个项目占地约1000亩，总建面约135万方，其中住宅总建面约为131万方，商业建面约4万方，共分多期开发。

目前其1、5期已交付，2期少量房源，在售3、4期，主力户型为89/98/110/124平，毛坯交付，均价约8000-8500元/㎡。

5.碧桂园山河郡

因众所周知的原因，碧桂园的项目不再多说，其售楼部位于S314旁的大门已经封闭，只能通过东侧小路进入，

现房在售，没盖的现在不卖，在售11#，高层120/140/189平，均价7300元/㎡，另外有特殊产品在售，260平，0.63-0.68万，双拼335平，340万起。

6.实地常春藤

一期7栋高层，3栋洋房。

在售两栋高层，两栋洋房，其余未开，一栋高层和洋房售罄，一栋洋房和高层剩余3、4套房源，87/107平两个户型，均价约8300元/㎡。

备注：以上所有信息仅供参考，具体以售楼部官方信息为准。

——4——

如何看待远郊山水盘？

当下，如何看待郊区文旅大盘或者其他楼盘？

笔者以为，其后续发展潜力很大，价值的回归也让这里重新选择适合的客群，亦或者说完成了市场的自我调节。

正如前文所言，2016年之前，这里的楼市一直岁月静好，买这里的人就是为了生活。

只是经过了2016年的大行情，让这里来了很多本不属于这里的开发商及客群，房子本身，尤其是这种山水度假盘，是用来住的，被刻意炒高后必然回落，而本不属于这里的客群强行买到了这里，自然不会有什么好的结局。

那么，这里适合什么样的人群？

1.有钱又有闲的人，懂生活的人。有的人说，有这个钱干嘛不买市中心，不去买辆好车呢，但问题是，这些人家早就有了，并且很多。

2.地缘性群体。如果就是当地人，工作生活半径就在附近，为何不能买呢？

3.生活工作在郑州西北部、西部、北部预算不多的刚需。有人又要说，让刚需买远郊，这不是坑人吗？应该买东区或者金水区！这就相当于你告诉一个打工人，中午为什么要吃泡面？满汉全席又好吃又营养！诚然，邙山古荥组团有这样那样的缺点，但是八九千的价格相对亲民，也是上车的不错选择，对于很多人来说，买房不是不会选，而是手里的银子没得选。

文章最后用东哥的一句话进行结尾，这种房子就是用来住的，不要谈投资。

想明白了这点，就明白你到底适合不适合这里！

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