张异律师

高级合伙人

上海华勤基信律师事务所

(资料图)

案情

开发商六合公司欠建筑商正岩公司工程款。正岩公司赢了官司后申请法院强制执行。2018年，郑州中院做出裁定：强制执行六合公司名下六合之家小区111号房、84号房，并查封。

这可急坏了57岁的郑州市民马义河——他认为，被法院列为强制执行的这两套房屋是他掏现金全款购买的。为停止对这两套房的强制执行，他将正岩公司列为被告。

郑州中院查明，2010年12月，马义河与六合公司签订两份商品房认购协议书，载明：111号房优惠后总房款为85万余元，84号房房款为66万余元。六合公司向马义河出具了85万余元、66万余元的收据。

郑州中院还查明，2011年，马义河与物业公司签订的物业服务协议上载明两套房是马义河所购；2011年，马义河给装修公司交了两套房的装修款，给两套房交了天然气费；马义河给111房装了宽带和有线电视。

庭审时，正岩公司辩称，两套房的不动产权属登记在六合公司名下，马义河不是涉案房屋的权利人。

郑州中院认为，在查封之前，马义河签订认购协议书，支付全部购房款，且对两套房长期占有、使用。两套房虽未办理过户，但马义河对此并无过错。基于此，马义河对两套房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。2019年11月11日，郑州中院否定了自己之前的执行裁定，判决不得执行案涉两套房屋。

二审时，马义河补充说，2010年之前，他从事皮革生意，从事相关交易均以现金往来支付的形式进行，其与子女一起到六合之家小区财务室以现金方式支付了全部购房款，且购房收据清楚载明支付方式为现金支付。此外，当时买房给现金还有一个重要原因：开发商承诺交现金每平方米便宜一千元。六合之家小区很多业主冲着此优惠条件，用现金购买房屋。

马义河在庭上说，他和开发商之间的交集只有“买房，催办房产证”，开发商会傻到没收到钱，就给收据吗？

河南省高院认为，马义河与六合公司只签订了认购协议书，没有签商品房买卖合同。马义河称给了现金并提交收据，但该款项数额较大，在无取款凭证等其他证据佐证的情况下，不足以证明其主张。2020年6月28日，河南省高院判决：撤销郑州中院判决，驳回马义河的诉讼请求。

马义河不服河南高院判决，向最高法提出再审。2021年8月20日，最高法指令河南省高院再审本案。河南高院再审维持原判决。

转自：上游新闻，记者 苏笃

采访对话

方弘：六合公司已经出具了收款收据，载明马义河交来的房款，共计349万余元。马义河除了现金交易没有证据以外，他还有合同，还有装修合同、热力公司缴费凭证、天然气发票等可证明马义河对房屋长期占有和使用。但是法院仍然因为没有转款凭证而认定马义河并没有购房。马义河是否购房，为何一定要有转款凭证？

张异律师：这个案件其实非常有意思，有一定的特殊性。因为，六合公司即房子的开发商因为工程款没有支付给郑岩公司，导致了这两套房产被司法查封。

马义河先生虽然付了房款，也签了认购协议，但是这个房子并没有过户，即这个房子并没有登记在马义河先生的名下。这种情况下，实际业主马义河就必须要去证明这套房子是他购买的。

本案中，有两点是存在一定争议的。第一，马义河并没有签正式的房屋买卖合同，而是签了一个认购协议书。

第二，马义河是现金交付的。现在的问题就是法院对于大金额的现金支付是非常慎重的。比如我给你签了一张借条，说我今收到方老师给我转的1,000万。如果这么大的金额是以现金交付，我又不能提供银行提款的流水和凭证，那么法院是很谨慎，不会轻易认定相关事实的成立的。否则，很多高利贷或者虚假借款，就容易通过法院得到法律上的保障。

其实，法院不是看马义河有没有转款凭证，而是马义河先生当时在现金支付购房款之前，有没有大额的银行取款凭证。如果没有银行的提现记录，光一个收据，法院确实会对相关事实的认定产生一定的疑虑。

这个案件其实走了很多的司法流程，各有各的观点，购房并不是一定要有转款凭证，现金购房是可以的。只是本案中存在一些特殊的情况，一是没有过户，二是没有签订正式的房屋买卖合同。

方弘：所以，马义河有没有付349万的现金就显得特别重要。马义河除了有收据以外，他还有房子装修的合同，热力公司缴费的凭证，天然气发票，这说明他已经是在这里面长期居住使用这个房子了。这一系列的证据都不能够证明马义河确实是购买了这套房子吗？

张异律师：马义河提供的装修合同、物业费、水电、天然气的费用凭证，能说明马义河先生是长期对房屋占有和使用的。但是这个占有、使用和购买并不能完全画一个等号。如果马义河跟房屋开发商有一些合作或者关联，可能房屋开发商把这个房子以非常低的价格给到马先生，开发商可能就做了一个现金收据。

但是，从马义河先生的陈述来说，也是有一定可信度的。因为，如果你没有购买这个房屋，六合公司把这个房子直接交给你去占有和使用，本身也不合常理。

马义河先生的解释是说这个房子是要去融资，抵押给相关的债权人了，导致这个房子没法去过户。但具体的原因，我们还是要看双方是否有相关的证据来证明，马义河对于房子的占有和使用，因为他实际已经购买。

方弘：其实，马义河先生虽然没有房子的购买合同，但是他有的认购协议书，他已经对购买房子的事儿和开发商之间达成了一个协议。这样的一个证明合同也无法证明马义河先生购买这套房子的事实吗？

张异律师：这就涉及一个更有意思的法律观点，房屋买卖合同可以是各种名义的，不管是认购协议，还是居间合同都可以成为房屋买卖合同。但是，要想成为房屋买卖合同必须要看书面协议里面是否具备了房屋买卖合同的主要内容。一般是哪些内容？

房屋的价格、坐落位置、付款的方式（分期、现金还是一次性支付），交房时间，过户时间，相关的税费承担。这些内容是房屋买卖合同的实质要件。哪怕合同什么名头都不说，就签一份协议，只要具备了上述几个要件，它就是一份房屋买卖合同。

所以，中院、高院、最高院对这个问题其实也有一些分歧。高院的观点认为认购协议书并不是正式的房屋买卖合同。但是，最高院认为不能光凭合同的名头去判断到底是不是房屋买卖合同，而是要看它是不是具备相应的房屋买卖交易内容。

最高院认为它确实具备了主要的房屋买卖合同内容，就认定双方是有达成房屋买卖的合意的。

方弘：这个观点的差异对马义河来说起着至关重要的作用。一旦认定这个合同不是房屋买卖合同，这个房子就不是他的了。如果他真的付了349万，就真的是亏大了。再审的阶段，河南高院也是再次维持了原审判决，并不支持房子属于马义河的。现金买房是不是都会面临如此大的法律风险？

张异律师：其实，无论是现金买房还是银行转账买房都是可以的，并不是说现金买房就一定会存在如此大的问题。

只不过我们要了解的是：

第一，购房者在买房的时候一定要注意，要签订正式的房屋买卖合同。

第二，按照法律的规定和合同的约定，一定要去及时办理过户手续。本案是因为一直没有过户到马义河先生名下，导致相关房屋被债权人查封。马义河先生如果发现房屋好像过户不了，他第一时间去起诉开发商，要求强制过户或者起诉开发商，要求解除合同，要回购房款，法律上都是支持的。但是，这么长的时间，过户始终没有去完成，也导致了本案的发生。

第三，现金买房一定要注意，虽然对方出具收据，肯定是一个必须的手续。但是，购房者把现金从银行账户上提出来的凭证也是至关重要的。这可以说明这个现金是确实存在的，毕竟收据是任何人都可以出具的。它很难提供一个非常客观、有利的证明效力。如果我们有从银行中提款的凭证，结合收据相互印证，还是非常坚实的证据。

如果为了避免这些情况发生，银行转账还是最稳妥，最安全的，因为有据可查。所以，希望广大购房者在以后的购房过程中一定要注意相关的法律风险。房子的事情没有小事情，购房者一定要多多注意防范法律风险。

方弘：如此说来马义河如果想打赢这个案子，难度是非常大的，几乎是穷尽一切手段了？

张异律师：马义河也没有穷尽最后手段。因为，按照民事诉讼法的规定，他还有一个手段就是向检察院申请抗诉。如果检察院认为确实有重大问题，其可以向法院发起另一个再审程序。这对马先生来说还是有机会翻案的。

方弘：首先，程序上，他要获得支持。另外，具体在审案的过程当中，也要看法官个人的主观能动性。事实上，马义河可能该拿出的证据或者该想的办法已经是差不多了？

张异律师：是的。因为他能够提供的证据，我相信也都已经提供了。

据媒体报道，他有一个另外的邻居，花了49万元在六合小区买了房，也与正岩公司有官司。但河南高院却认定这个邻居用现金买房是真实有效的，核心证据也是认购协议、收据和水电天然气发票。

如果这位邻居的证据跟马义河先生的证据完全一样，就存在同案不同判的问题。邻居的情况如果属实，这个事情一定是抗诉的非常好的理由。因为，同样一个案件，同样的证据，法院给出了截然不同的判决。这是明显不合适的。

如果邻居的情况跟马义和先生的情况完全一样，我认为抗诉是必须的，而且是非常有机会的。但如果两者之间还是会有一些差别，我们也不敢去下这个论断。

结语

马义河告诉上游新闻记者，他确实买了五套房屋，其中两套与正岩公司发生关联；另外一套涉及一房二卖纠纷；还有两套，也被查封了。五套房子最后居然落到这个下场，所以说房子的相关法律问题和风险在付钱之前还是搞清楚，自己弄不清楚，请教专业法律人士是比较保险的。否则，买再多的房子不仅要不回来，可能还会为这无数场官司着急上火消耗半辈子。

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