首付不到100万元，置业“万博南”，你心动吗？

(资料图片)

近日市场传来消息，番禺万博南有一个新盘推出多套特价单位，最低单价3.4万元/㎡。

要知道，目前万博一手房如珠江铂世湾、华发越秀和樾府，均价4.5-6.2万元/㎡，二手房如万科欧泊，都5万+了，如今可以3万出头上车，岂不是很笋？

只不过，这个“万博南”，是怎么个“南”法呢？

我们今天就来扒扒这个名叫星晴雅筑的新盘。

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2002年拿地，配套成熟

从百度地图可以看到，星晴雅筑实际属于市桥板块，距离地铁3号线市桥站约3公里，这个距离，可以说是步行不实际，打车又尴尬。

而它距离万博商圈，也不近。以万博中心为目的地，百度地图显示在早上10点稍有塞车的情况下，开车需耗费20+分钟，距离大概是8公里。

说白了，它就是一个市桥的项目，硬蹭了一下8公里外的万博。

但它自身配套也不算差，毕竟市桥板块是番禺老城区，已发展得十分成熟，项目周边有钻汇广场商圈，鸣翠苑实验幼儿园、富都小学（市一级）、星海中学（省一级）、番禺儿童公园等。

那么，在停车位都难找的市桥，怎么会突然冒出一个全新盘？

乐居君实探后发现，原来又是一个老树发新芽的楼盘！

星晴雅筑，属于星誉花园三期，而星誉花园是在2002年拿地，一期、二期分别于2011年、2014年取得预售证并开卖。

据销售透露，二期开卖仅1万多一平，开发商还来不及涨价，就卖完了。

时隔10余年，也就是在2022年10月左右，项目再推三期，户型为建面约89㎡2+1房、90㎡2+1房、91㎡2+1房、93㎡2+1房，部分特殊楼层有特价单位，最低3.4万元/㎡。

以一套位于7楼的89㎡2+1房为例，总价大约是303万元，首付91万元左右。

乐居君在现场看到销控表，大部分特价单位已售出，整体去化方面，一共55套房，卖出10套左右，不算火热。

对了，三期只有一栋，共16层，55户，两梯四户，居住舒适度要比起一二期高。

已经封顶的三期

密度较高的一二期

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03户型最通透，单价3.9万元/㎡

具体来看看户型。

面积最小的01户型，也就是建面约89㎡2+1房，横厅设计，主卧次卧都带飘窗，其中次卧飘窗还是270°的。

景观方面，这个户型可以远眺城北公园/番禺儿童公园。

02户型是建面约91㎡的2+1房，相当于01的镜子户型，不同之处是阳台比较方正。

03户型是建面约93㎡2+1房，也是乐居君比较喜欢的户型。

它是竖厅设计，阳台朝南，景观是1500㎡的小区园林（目前还是工地状态）。

所以即使三期靠马路，但这个户型有园林挡一挡，噪音和粉尘污染不会有太大影响。

从实地样板间看来，这个户型光线是最好的，主卧阳台一览园林景观，赏心悦目。

值得一提的是，样板间正处03户型售卖的梯腿，也就是说现在的景观、光线等，就是以后收楼的标准，所见即所得。

04户型是建面约90㎡的2+1房，处于03户型的镜面梯腿，同样是竖厅设计，生活阳台和主阳台连通，阳台面积变大。

就乐居君比较喜欢的03户型，销售算了一套位于8楼的特价房：

总价359.34万元，首付107.8万元，月供11852元。

折算下来，单价3.9万元/㎡。

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性价比高，但也有这些不足

就特价单位来看，建面约89、91㎡的户型单价是3.4万元/㎡起；

卖得比较好的93㎡户型，单价3.9万元/㎡；

总体而言，整个项目均价在3.4-4.2万元/㎡之间。

这是什么水平？

目前番禺市桥板块在售新房有电建地产·洺悦玉府、大华·紫悦府、保利悦公馆、中铁建·花语岭南、友联君御、卓越晴翠府，单价在2.6-4.8万元/㎡之间。上4字头的新盘是保利悦公馆、中铁建·花语岭南。

对比之下，乐居君认为星晴雅筑价格不算高，无论是对比3字头抑或4字头的新盘，它的位置都好一点，起码比较近地铁站。

而与二手房相比，市桥板块的二手房都很旧了，起码10几年楼龄，新一点的还是这个项目的一二期，挂牌价在3.1-3.7万元/㎡之间，有的都超过三期的新房了。

除去价格优势，其实项目还有一些不足，比如体量小，园林面积小；按现时政策的对口学位一般；去地铁站依赖打车或小电动；产权缩水超20年等。

所以乐居君认为，如果你是番禺市桥本地人，习惯了目前的生活，预算不高又想置换新房的话，不妨考虑星晴雅筑，但如果可以添一点预算，又不介意换个生活环境的话，更建议往北走，到万博看看。

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