1月29日，市场传出郑州“房贷利率降至3.8%、首付为两成”的消息。

据相关销售渠道和房产中介人员称，从1月29日起，郑州可以执行首套房3.8%的房贷利率及20%首付的优惠政策。从涉及的银行来看，包括工行、农行和邮储银行等，都已经表态在落实了此类政策，各楼盘也打出了此类广告。

由此，郑州成为新年全国首个政策大尺度宽松的城市！那么，作为国家中心城市，新一线城市，郑州为何出此大招？笔者总结了几点，和大家分享：

(资料图片仅供参考)

1、郑州房价跌幅大，且持续下跌

去年以来，郑州房价跌幅居前，跌幅较大。截止到2022年12月份，1郑州新房、二手房价格指数连续下跌17个月，同比下跌11个月，而且跌幅居70个城市、热点城市的前列，符合央行关于动态调整首套房利率的规定。当下，郑州房地产市场的信心非常疲软，再考虑到跌幅偏大，楼市体量较大，再考虑到郑州“全省独大”，其楼市稳定与否，关系到全省地产市场、固定资产投资和财政稳定与否。

2、新政符合国家对于楼市新要求

1月份以来，住建部、人民银行、银保监等部门，对于楼市的政策导向，开始转向强调要支持合理需求，降低住房购置门槛，积极调整房贷政策等等。郑州楼市持续下滑，且进入每况愈下的局面，需要政策及时纠偏，需要临时性地进行调整政策，释放积极信号，释放被阻碍的需求，以对冲楼市下行的预期。而且，类似郑州这样的城市，市场已形成了对郑州房价继续下跌的悲观预期，迫切需要调整政策，将市场失灵的状况纠偏。

3、郑州祭出2成首付，超预期

此前，郑州已经执行了“认贷不认房”的首套房认定标准，这一次将首套房首付比例降低到最低两成，确实超出了预期。从侧面显示出，郑州楼市当下持续下跌，且无法止跌的困境，迫切需要大力度政策的来对冲，将下坠止住、托住。不过，基于2成首付的应用条件（非限购措城市或区域），郑州并无发布退出限购的政策，能否应用20%的最低首付，还有一定的斟酌。如果完全退出了限购，就可以实施20%的最低首付；如果没有退出限购，限购区域不能应用20%的最低首付，希望能有官方的回复。

3、怎么看待从4.1%到3.8%？

此前，有多个三四线城市，在国家最低利率下限下，再次下调首套房贷利率的，但都是内地三四线城市。此次，郑州房贷利率降至3.8%，应该是第一个执行首套房贷利率“不设下限”的国家中心城市、新一线城市。

另外，央行提出“不设下限”，但具体下降多少，取决于银行具体的执行。首先，这是商业自愿的市场行为，降得太多，在资金成本一定的情况下，影响银行利润；降得太少，无法发挥积极的效果。从4.1%到3.8%，降幅并不小，比一次LPR下降（一般在20个BP）还要大。不过，这也是初始下降，先降看市场如何反应。后续，央行还会引导银行资金来源成本下降，这也为继续降低房贷利率，打下了基础。

4、降按揭利率，有用吗？

但是，从4.1%到3.8%，实际降低的月供并不大。也就是说，单纯降低利率，并不能提振疲弱的市场需求，特别是收入和就业预期下降，房价还在高位的情况下。它只是供需两端一揽子纾困政策的一个，其见效还要与其他政策结合起来，一起来发挥作用。笔者预计，从1月、春节楼市的疲弱状况来看，后续还有其他城市跟进，且首套房贷利率还会下降。

5、还会降多少？

在房价继续下跌的情况下，背负债务买房，本身就不划算，特别是按揭利率高于保本理财利率的情况下。从这个角度看，利率至少要降至3%左右的保本理财利率，或者，房价不跌了或开始涨了。另外，如果未来央行继续引导银行资金成本下降，比如降低存款利率、同业拆借利率、央行再贷款利率等，也会相应地引导按揭利率下降。

不管如何，继续降低按揭利率是确定的！

关键词： 房贷利率