郑州一直是房地产的暴风眼，2022年在全国打响了松绑第一枪，2023年又在全国第一个把首套房贷利率下降到3.8%，低于基准利率。郑州为何这么急？

真正的原因是郑州的房子实在是太多了。据克而瑞数据，2022年底，郑州商品房库存量同比增长17%，消化周期长达55.8个月。磐石之心不知道这个去化周期是怎么计算的。是以去年销量数据为标准，用当前库存量除以年销量得出的结果么？

除了库存量指标，我们还可以看空置率。这可以根据国家电网的用电数据，连续3个月低于50度电的住户，都可以叫做空置房。郑州的空置率为33%，山东临沂为40%，武汉空置率23%，成都25%。而全国的平均空置率超过20%。

(相关资料图)

总之，郑州的房子多如牛毛，就是现在开始停止建设，要4年多才能卖完。而新房虽然增长放缓，但是还在建设，所以郑州要加快卖房步伐。房子销量的背后涉及到税收、土地佣金以及地方债的安全，还有银行的安全。房地产这个雷，仍然在拆解，还没实现软着陆。

很多磐石之心的读者都清楚知道房地产背后的逻辑，在这里，我们就不多讲了。那么，郑州的房子能不能买？或者说，当前全国上下的房子能不能买？

有读者说，这个问题不能一概而论，要分区域，分城市。其实，这个说法也对，也不对。它正确的地方在于，确实一个城市不同区域的房价不同，稀缺性决定了房价走势。而这个说法的错误在于，没有把房价放在整个大环境下来看。

日本当年楼市泡沫破灭，东京的房价仍然下跌60%，而郊区的房价反而跌幅小于东京，因为东京很贵。就如同深圳，南山区15万一平方的房子，即使跌去一半，仍然还有7.5万，这个价格对于绝大部分深圳打工人来说，仍然是非常贵。所以，越是大城市的房价，下跌的空间或许越大。

接下来，我们接着聊现在到底该不该买房？

在微博上看到一个故事：

一位朋友A，2020年想要创业，于是把房子卖给了B，A获得1600万现金。由于疫情原因，A没敢创业，2年后在中介处发现他卖掉的房子又被挂出来交易，要价1100万，最后1050万成交。于是，三年不到，什么没干，A就卖了套房子，净赚550万，同时还有2年的利息接近50万，总计600万。

这1600万的房子，如果放在深圳、北京、上海的好位置，也就是100平方的小房子，没什么大不了的。所以，这套房100%位于这三个城市。确实，2020年是房价的顶点，2年多来，部分区域的房价下跌了30%以上。

这位A朋友是如此的幸运。他在房价的最高位抛掉，然后下跌了30%又接回。典型的高抛低吸，投资老手啊。但是A朋友赚的600万，是B朋友亏掉的600万。

那么，你想要做A，还是想要做B呢？估计所有人都想要做A，而不是B。

这时候，你就要判断当前楼市所处的位置。假如A没有接回自己的房子，继续等待，房价继续下跌，他可能赚得更多。那么，房价还会继续回调么？

磐石之心在此前许多内容里都做过分析：人口持续减少，老龄化加速，房价收入比位居全球第一，真实房价位居全球第一，经济增长放缓，年轻人观念改变，城镇化超过65%.......

这些因素每一项都和现在的房价格格不入，这个时候，我们至少能做出一个概率超过99%的判断：房价不可能再涨了。

至于房价会下跌多少？什么时候下跌，没人能够预测。所以，基于这个非常可靠的结论，如果你的钱是自己赚的，你不是王思聪，也不是X二代，钱多到没地方扔，都可以继续等待。完全没必要去成为上面亏了600万那个傻B，而要争取做聪明的A，不是么？

而且磐石之心勇敢预测：2020年是中国所有城市房价的顶点，抛物线正在向下走。买房的最佳时机是等价格曲线走平。依靠买房赚钱的时代彻底结束，房子只有居住价值，买得越便宜，越是赚。聪明的人，会做出正确的选择。

磐石之心，《解密小米》《互联网黑洞 跨越边界的中国式企业扩张》作者，评论人。

关键词： 房贷利率